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FAQ zum Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin

Adobestock/holger.l.berlin
Was ist das Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin?

Das Bündnis für Wohnungsbau und bezahlbares Wohnen wurde im Koalitionsvertrag vereinbart. Das Bündnis soll Maßnahmen für den Schutz von Mieter:innen im Bestand umfassen, den Neubau bezahlbarer Wohnungen beschleunigen, der Vermeidung von Wohnungslosigkeit dienen und sozialverträglichen Klimaschutz im Gebäudesektor befördern.

Sechs Monate haben Vertreter:innen der Senats- und Bezirksverwaltungen, privater Wohnungsunternehmen und -verbände, des Berliner Mietervereins und der Gewerkschaften, der städtischen Wohnungsbaugesellschaften und der Genossenschaften über das Bündnis verhandelt. Mit der Vereinbarung vom 20. Juni 2022, die hier [pdf download] eingesehen werden kann, wurde der Grundstein für die weitere Arbeit im Bündnis gelegt, die regelmäßig in gemeinsamen Runden reflektiert und gegebenenfalls angepasst werden wird.

Das Bündnis hat die Form einer freiwilligen Selbstverpflichtung der Unterzeichnenden und beinhaltet teilweise Regelungen zum Schutz der Mieter:innen, die auf Landesebene nicht ohne Weiteres als Gesetz beschlossen werden können. Der grundlegende Nachteil solcher freiwilligen Selbstverpflichtungen ist naturgemäß, dass diese nur die Beteiligten binden, nicht alle Vermieter:innen umfassen und im Zweifel durch Betroffene nicht einklagbar sind. Vor dem Hintergrund der dramatischen Lage auf dem Wohnungsmarkt möchten wir gleichwohl nichts unversucht lassen, um die Situation der Mieter:innen zu entspannen.

Davon unbenommen bleibt für die Linksfraktion völlig klar, dass ein umfassender und verbindlicher Schutz der Mieter:innen nur über den Einsatz regulierender Gesetze funktionieren kann. Deshalb setzen wir uns auf Landesebene weiter dafür ein, alle unsere Spielräume soweit wie nur möglich auszunutzen. Im – vor allem nach dem Mietendeckel-Urteil – engen Korsett der landesrechtlichen Möglichkeiten suchen wir permanent nach neuen Wegen für einen verbindlichen Schutz vor Mietenwahnsinn und Verdrängung. Die Ampel-Regierung im Bund fordern wir auf, endlich den Weg für einen Mietendeckel frei zu machen.

Die Umsetzung des Volksentscheides „Deutsche Wohnen und Co. Enteignen“ ist nicht nur sinnvoll und möglich, sondern nach der Entscheidung von fast 60 Prozent der Berliner*innen demokratisch geboten. Nach dem Abschlussbericht der Expert:innen-Kommission ist unverzüglich ein Gesetzesentwurf zu erarbeiten und umzusetzen. Denjenigen, die das Wohnungsbündnis als Alternative zur Vergesellschaftung in Stellung bringen möchten, treten wir entschieden entgegen.

Wie schützt die Vereinbarung Mieter:innen im Bestand?

Vor allem für Mieter:innen der großen privaten Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin, die das Bündnis unterzeichnet haben, konnten Verbesserungen verhandelt werden. Die Regelungen gelten für Mieter:innen, die einen Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein haben (bis einschließlich Einkommensgrenze + 80%). Ob Sie einen solchen Anspruch haben, können Sie hier prüfen.

Für diese Mieter:innen gilt, dass die Miete bis zum 31.12.2023 maximal um 2% pro Jahr erhöht werden darf. Außerdem senken diese Unternehmen die sogenannte Kappungsgrenze – die maximal erlaubte Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren – von 15% auf 11%. Eine Regelung, die auch im Koalitionsvertrag des Bundes angekündigt wurde, bei deren Umsetzung die Ampel-Regierung jedoch noch keine Eile zeigt. Außerdem gilt für die betroffenen Mieter:innen, dass Mieterhöhungen nicht durchgeführt werden sollen, wenn sie dazu führen, dass die Nettokaltmiete 30% des Haushaltsnettoeinkommens übertrifft. Ebenfalls sollen 30% der freiwerdenden Wohnungen bei diesen Unternehmen an Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein vergeben werden.

Die unterzeichnenden Wohnungsverbände werden bei allen ihren Mitgliedsunternehmen darauf hinwirken, die Regelungen ebenfalls anzuwenden. Bei Fragen zu den Auswirkungen des Bündnisses auf Ihr Mietverhältnis kontaktieren Sie bitte Ihre Vermieterin bzw. Ihren Vermieter und nutzen Sie die kostenlosen Beratungsstellen für Mieter:innen in allen Bezirken. Diese finden Sie hier. Über die Einhaltung der Regelungen müssen die Unternehmen dem Land Berlin jährlich berichten.

Für Mieter:innen der landeseigenen Wohnungsunternehmen gelten weiterhin die weiterreichenden Regelungen aus der Kooperationsvereinbarung mit dem Berliner Senat. Diese finden Sie hier.

Wie wird der Bau bezahlbarer Wohnungen beschleunigt?

Bei Wohnungsbauvorhaben von privaten Unternehmen, für die ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden muss, gelten zukünftig höhere Quoten für den Anteil zu erbauender Sozialwohnungen. Zu den bisherigen 30% Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigen Einkommen, kommen weitere 20% Sozialwohnungen für Menschen mit mittleren Einkommen. Die Einstiegsmieten liegen hier jeweils weit unter denen im freifinanzierten Wohnungsbau.

Garant für den Bau bezahlbarer Wohnungen sind die Landeseigenen Wohnungsunternehmen. Vor allem damit diese die sehr ambitionierte Zahl von 35.000 Neubauwohnungen in der laufenden Legislatur schaffen können, wurde im Parlament die Fördersumme von vormals 500 Mio. € auf nun 740 Mio. € erhöht. Ein jeweils kleinerer Teil dieser Förderung soll für Private Bauunternehmen und Genossenschaften zur Verfügung stehen – immer im „Tausch“ für Miet- und Belegungsbindungen. Für die Genossenschaften gibt es außerdem weitere finanzielle Förderungen. Auf landeseigenen Grundstücken dürfen neben den landeseigenen Wohnungsunternehmen zudem vermehrt Genossenschaften und andere sozial Träger am Wohnungsbau beteiligt werden. Dies jedoch ausschließlich in Erbpacht, so dass die Grundstücke im Landesbesitz bleiben. Die Vergabekriterien sollen so ausgestaltet werden, dass eine Refinanzierung über niedrige Mieten möglich und nötig ist.

Um den Neubau insgesamt zu beschleunigen, sollen insbesondere die planenden Verwaltungen besser ausgestattet werden. Insofern Planungsprozesse durch größere Probleme in Verzögerung geraten, wird eine Clearingstelle des Senates eingeschaltet, die in Zusammenarbeit mit allen Beteiligten vermittelt und auf eine Problemlösung hinarbeitet.

Welche Maßnahmen zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit wurden im Bündnis vereinbart?

Im geschützten Marktsegment werden Wohnungen für Wohnungslose oder von Wohnungslosigkeit gefährdete Personen angeboten. Bislang wurden in diesem Segment rund 1.300 Wohnungen pro Jahr angeboten, fast ausschließlich durch die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Bis 2024 soll diese Zahl auf dann 2.500 Wohnungen im Jahr erhöht werden, wobei der Aufwuchs durch die privaten Unternehmen, die sich am Bündnis beteiligen, getragen wird. Weitere Wohnungen sollen im Rahmen des Projektes „Housing First“ zur Unterbringung obdachloser Menschen bereitgestellt werden.

Darüber hinaus sollen außerordentliche Kündigungen und Räumungen bei den unterzeichnenden Unternehmen nur noch in Ausnahmefällen erfolgen. Ihnen voraus sollen Beratungsangebote und Streitschlichtungsversuche gehen. Kommt es dennoch zu vermieterseits ausgesprochenen Kündigungen, werden die Fachstellen der Berliner Bezirksämter und die freien Träger der Wohnungsnotfallhilfe informiert. Bei Räumungen werden die sozialen Wohnhilfen informiert und die beteiligten Akteure bemühen sich um Ersatzwohnraum.

Wie wird sozialverträglicher Klimaschutz im Wohnungssektor befördert?

Im Bereich des Klimaschutzes haben sich die unterzeichnenden Parteien auf eine Reihe potenziell klimaschonender Maßnahmen verständigt. So soll unter anderem vermehrt auf kreislaufgerechtes Planen und Bauen unter Verwendung nachwachsender Rohstoffe gesetzt werden. Auf Abriss und weitere Versiegelung soll so weit wie möglich verzichtet werden, Entsiegelungspotenziale sollen genutzt werden. Grünflächen sollen qualifiziert, Dächer und Fassaden begrünt, und die Nutzung von Photovoltaik ausgebaut werden. Durch die Mobilisierung von Investitionen soll auch im Bestand die Wärmewende vollzogen werden.

Land und Bund unterstützen dabei durch entsprechende Förderprogramme, die von den Unterzeichnenden ausgeschöpft werden sollen, um die Belastungen für die Mieter:innen möglichst gering zu halten. Das Land Berlin führt einen „Naturcent“ ein, der Mittel aus durch Bebauung steigende Grundsteuereinnahmen für den klimagerechten Umbau der Stadt mobilisieren soll. Das Land Berlin führt außerdem eine Beratungsstelle für Bauträger*innen zum Thema Klimaschutz und Klimaanpassung im Neubau und Bestand ein.

Ersetzt das Wohnungsbündnis das Parlament oder Entscheidungen des Senats?

Die Koalitionsparteien und die Fraktionen sind nicht Bestandteil des Bündnisses und an deren Vereinbarungen nicht gebunden. Richtschnur für unser Handeln im Abgeordnetenhaus bleibt einzig der Koalitionsvertrag und der dort ausgedrückte Wille, den Mietenwahnsinn zu beenden. Gleiches gilt für die Mitglieder der Bezirksverordnetenversammlungen. Die Planungshoheit der Bezirke und des Landes kann durch das Bündnis nicht außer Kraft gesetzt werden, bestehendes Planungsrecht bleibt unberührt.

Als Linksfraktion sehen wir unsere Aufgabe im Bezug auf das Bündnis zum einen in der Kontrolle der Umsetzung der im Rahmen des Bündnisses vereinbarten Maßnahmen zum Schutz der Mieter:innen und der klimagerechten Weiterentwicklung der Stadt. Zum anderen und vor allem jedoch setzen wir uns dafür ein, dass diese Regelungen so weit wie möglich in verbindliche Gesetze überführt werden.

Die Steuerung der landeseigenen Wohnungsunternehmen als eines der wichtigsten Instrumente der Berliner Wohnungspolitik bleibt allein Angelegenheit des Senats und der Politik. Dort geltende, weitergehende Regelungen zum Schutz der Mieter:innen bleiben bestehen. Wir setzen uns dafür ein, dass sie ausgebaut werden.

Gibt es Kritik am Bündnis?

Der Berliner Mieterverein, an der Verhandlung des Bündnisses lange beteiligt, hat im Vorfeld der Unterzeichnung erklärt, dem Bündnis nicht beizutreten. Als Begründung gab der Mieterverein an, dass ein Mietenmoratorium nicht erreicht werden konnte und die Regelungen zum Schutz der Mieter:innen nicht weitreichend genug sind. Außerdem fehle es bei einer Selbstverpflichtung an der notwendigen Verbindlichkeit. Die an den Verhandlungen beteiligten Gewerkschaften sind dem Bündnis bislang ebenfalls nicht beigetreten. Kritik gab es unter anderem an dem Umstand, dass das Thema „gute Arbeit“ in dem Bündnis zu kurz kommt.

Auch in der Linksfraktion haben wir uns kritisch mit dem Ergebnis der Bündnisverhandlung auseinandergesetzt. Für uns war und ist klar, dass ein wirklich effektiver Schutz vor steigenden Mieten und Verdrängung nur über verbindliche Gesetze und die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände gelingen kann. Dafür treten wir weiterhin entschieden ein. Angesichts der dramatischen Lage auf dem Wohnungsmarkt haben wir uns jedoch entschieden, die Chancen, die mit einigen der oben genannten Vereinbarungen einhergehen, zu nutzen, um einem möglichst großen Kreis von Mieter:innen akut zu helfen. Unseren Bemühungen um eine echte Regulierung und die Umsetzung des Volksentscheides "Deutsche Wohnen und Co. Enteignen" tut dies keinen Abbruch.

Für uns ist es überdies wichtig, dass der ökologisch und städtebaulich nachhaltige Umbau der Stadt, der mit der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum einhergehen muss, durch eine starke öffentliche Planung gesteuert und abgesichert wird. Im Bündnis heißt es einerseits, dass die Planungsämter dafür besser ausgestattet werden sollen. Andererseits heißt es jedoch auch, dass rechtlich mögliche Ausnahmen und Befreiungen vom Planungsrecht verstärkt genutzt werden sollen. Unser Fokus liegt klar auf einer Stärkung der Planungsämter und der weitreichenden Nutzung vorhandener Planungsinstrumente. Dazu hat die Linksfraktion kürzlich einen Beschluss gefasst, der hier nachgelesen werden kann. Im Sinne des klimagerechten Umbaus der Stadt werden wir außerdem schnell darauf pochen, dass viele der diesbezüglich im Bündnis getroffenen Vereinbarungen Teil der im Koalitionsvertrag vereinbarten Novelle der Bauordnung Berlin und somit verbindlich geregelt werden.

Als Linksfraktion werden wir die Einhaltung der beschlossenen Maßnahmen auf parlamentarischem Wege kontrollieren und auf die weitere Entwicklung des Bündnisses reagieren. Unser Fokus liegt davon unberührt auf einer starken öffentlichen Planung, der Regulierung des Wohnungsmarktes und der Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen.