Nachverdichtungsvorhaben der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in der Kritik

Am 24. Oktober 2019 fand auf Einladung von MdA Michail Nelken, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der Linksfraktion Berlin, eine Diskussion über das Maß und die Qualität der Nachverdichtungvon kommunalen Wohnanlagen statt. An der Veranstaltung nahmen Vertreterinnen und Vertreter der Mieterinitiativen, Stadtplaner*innen und Umweltexpert*innen teil.

Im Mittelpunkt der Diskussion standen zwei wichtige Themen:

• Grundsätze, Kriterien und Maßstäbefür Nachverdichtungsbebauung in bestehenden Wohnanlagen
• Standards des Partizipationsprozesses und ein ergebnisoffener Dialog über die Nachverdichtungsvorhaben

Einleitung

Zu Beginn der Diskussion machte Michail Nelken auf eine erhebliche Zuspitzung der Konflikte in der Entwicklung der Nachverdichtungsvorhaben der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften aufmerksam. Den Zielkonflikt formulierte der bau- und wohnungspolitische Sprecher der Linksfraktion als „einen Spagat zwischen dem Neubau der kommunalen Wohnungen auf kommunalen Grundstücken in bestehenden Wohnanlagen auf der einen und die Gewährleistung der Grün- und Freiflächenversorgung sowie den Schutz der Wohnqualität auf der anderen Seite.“ Darüber hinaus sähen die Anwohnerinitiativen oftmals das Partizipationsversprechen der Rot-Rot-Grünen Koalition als nicht umgesetzt. Sie vermissten einen ergebnisoffenen Dialog über die Nachverdichtungsvorhaben auf Augenhöhe. Michail Nelken plädierte dafür diesen Zielkonflikt rational zu behandeln.

Referent*innen

Bürgerinitiative Grüner Kiez Pankow

Am 11.9.2019 reichte die Initiative  den Bürgerantrag „Sicherung der Wohn- und Lebensqualität bei Nachverdichtungsvorhaben der GESOBAU AG in Pankow“ in die BVV Pankow ein und hofft auf einenNeustart der Partizipation. Die Vertreter*innen der Bürgerinitiative Grüner Kiez Pankow sprachen sich dafür aus, den Zielkonflikt umzudrehen bzw. anders zu gewichten. Den Klimawandel ernst nehmen bedeutet, dass der Schutz von Bäumen, Grün- und Freiflächen Priorität besitzt. Nur wenn dieser Schutz garantiert ist, sei eine weitere Verdichtung durch Neubau denkbar. (??) Die Bürgerinitiative Grüner Kiez Pankow sei nicht gegen die Nachverdichtung, sondern für den Erhalt der zum Teil 100 - jährigen Bäume und des gewachsenen Biotops in ihrer Wohnanlage. Sie verwiesen darauf, dass ihre Siedlung, Ossietzkystraße/Am Schlosspark/Kavalierstraße/Wolfshagener Straße, in den 50er Jahren erbaut, im Hinblick auf eine gute Besonnung der Gebäude und Freiflächen geplant wurde. Als inakzeptabel kritisierte die Initiative den Umgang der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gesobau mit den Anwohner*innen. Sie berichteten, dass der Zugang zur Infoveranstaltung begrenzt war und dadurch viele von dem Nachverdichtungsvorhaben betroffene Bürger nicht teilnehmen konnten. Auch die Erwartung eines ergebnisoffenen Verfahrens wurde nicht erfüllt. Die Anwohner*innen sollten sich für eine von drei fast gleich massiven Bauvarianten entscheiden. Tatsächliche Alternativen und die Möglichkeit einer ernsthaften Mitsprache gab es nicht. Aus diesen Gründen wurde die Veranstaltung von vielen Anwohner*innen boykottiert. Die Bürgerinitiative organisierte ein eigenes Anwohnervotum, an dem sich weit mehr Bürger*innen beteiligten, als am Meinungsbild der Gesobau.

Mühlenberg-Initiative Schöneberg

Der Vertreter der Mühlenberg-Initiative Schöneberg berichtete über die Erfahrungen mit der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag. Der Mühlenberg-Kiez ist ein Teil der hochverdichteten Innenstadt, die seit Jahrzenten und mit steigender Intensität nachverdichtet wird, obgleich die Defizite an öffentlichen Grünflächen immer größer werden. Das prägende Merkmal der „Siedlung am Mühlenberg“ ist eine aufgelockerte Bebauung gemäß einem B-Plan aus dem Jahr 1962. Die Initiative bemängelte das Fehlen verbindlicher Richtwerte für die Herstellung der öffentlichen Grünflächen in den laufenden Baugenehmigungsverfahren. Auch die Bürgerbeteiligung sei mangelhaft. Die gesamtstädtische Analyse fand in dem durchgeführten Gutachterverfahren nicht statt. Das Defizit an öffentlichen Grünflächen wächst, in Schöneberg betrage es allein seit dem Jahr 1994 ca. 121 Hektar. Auch die Abstandsflächen werden nicht beachtet. Die Mühlenberg-Initiative Schöneberg forderte das Umkehren des Dichtemodells der Bauleitplanung, Rücknahme der 60 % Reduzierung der Abstandsflächen seit der Novellierung der Bauordnung im Jahre 2005, verbindliche Richtlinien für öffentliche Grünflächen als Teil der Erschließung, Nachverdichtung nur außerhalb der hochverdichteten Innenstadt.

Aktionsbündnis Lebenswertes Wohnen in Friedrichshain-West

Das „Aktionsbündnis Lebenswertes Wohnen in Friedrichshain-West“ berichtete über seine Erfahrungen mit der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft WBM und dem sogenannten „Masterplan“ der Wohnungsbaugesellschaft Mitte, der 2014 in der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) vorgestellt wurde und die mögliche Nachverdichtung konkret auswies. So sah der Plan unter anderem den Bau von sieben Punkthochhäusern im Karl-Marx-Allee-Karree vor, für den eine Grünfläche mit Spielplatz, das sogenannte Kastanienwäldchen und angrenzende Parkplätze weichen sollten. Als Begründung wurde seitens der Behörden mit einem „überproportional reichlich vorhandenen begrünten Flächen, die ein kostengünstiges Bauen ermöglichen“ argumentiert. Insgesamt 34 Hochhäuser sollten gebaut werden. Die Initiative kritisierte unter anderem, den sogenannten „Runden Tisch“ als „Überdruckventil“. Bürger*innen fühlten sich lediglich als Statist*innen. Des Weiteren kritisierte das Bürgerbündnis, dass das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg 21 Bauvorbescheide nach §34 BauGB ohne die Umweltprüfung erteilte. Die geplanten Standorte sind überwiegend Grünflächen und Kinderspielplätze. Die Versiegelung der Grünflächen erhöht die Anzahl der Tropennächte und damit verbundene Hitzetote. Der Ausgleich durch Dach- und Fassadenbegrünung bei 30 m hohen Gebäuden ist wenig effektiv. Das Aktionsbündnis forderte die Anpassung der Berliner Bauordnung an die Bedürfnisse der Menschen in Zeiten des Klimawandels. Das Wissen der Experten soll primär genutzt und beachtet werden. Das Wohnen ist ein Menschenrecht und steht höher als Rendite.

Fachpodium

Peter Meyer - Architekt, Stadtplaner

Grundsätzlich sollte die innenstädtische Verdichtung gegenüber dem Neubau am Rande der Stadt oder im Umland favorisiert werden. Der Druck auf die Randgemeinden werde immer größer. Durch die Errichtung Tausender von Wohnungen im „Speckgürtel“ Berlins werden die heute schon existierenden Verkehrsprobleme multipliziert. Auch bei einem Neubau am Stadtrand sind Bäume, Grünflächen und Tierwelt gleichermaßen betroffen wie bei einer Nachverdichtung in der Innenstadt.

Bauvorhaben der städtischen Wohnungsbaugesellschaften gehen nach der Erfahrung von Peter Meyer nur schleppend voran. Beim Verfahren in Friedrichshain West wird gefühlt schon seit sieben Jahren diskutiert und es ist noch keine einzige Wohnung gebaut.  Je länger die Verfahren dauern, desto teurer werden die Bauvorhaben. Im Schnitt steigen die Baukosten um ca. 20 % jährlich. Seine Erfahrung mit Bauvorhaben der Genossenschaften sind demgegenüber andere. Hier werden die Bauvorhaben zügig realisiert. Ein Hauptgrund liegt darin, dass die Mitglieder Genossenschaften als Miteigentümer*innen am wirtschaftlichen Erfolg ihres „Unternehmens“ interessiert sind. Es wäre angezeigt, dass die Mieter*innen bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften auch eine ähnliche Haltung entwickeln. Sie sollten ihr Privileg, gesichert bei einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft zu wohnen, wahrnehmen und ebenfalls am wirtschaftlichen Wohlergehen „ihrer“ Wohnungsbaugesellschaft interessiert sein.

Es mache keinen Sinn, ständig auf die preiswerten Mieten in Wien zu verweisen, wenn man nicht den Kontext der dortigen Wohnungspolitik betrachtet. In Berlin hat man nach 1990 die Chance einer ähnlichen Entwicklung vertan, in dem man sehr große öffentliche städtische Wohnungsbestände privatisiert hat.

Des Weiteren plädierte Herr Meyer dafür, gemeinsam mit den betroffenen Bürger*innen aus den bereits realisierten Beispielen zu lernen. Ein positives Beispiel sei eine realisierte Verdichtung mit drei Punkthäusern, ganz ähnlich wie dies für Friedrichshain-West geplant ist, in der Dolgenseestraße in Lichtenberg. Man könnte sich auch gelungene und bewährte Nachverdichtungen in andere Städte wie Wien oder Zürich anschauen.

Nicht nur die unter Denkmalschutz stehenden Wohnsiedlungen der Moderne aus den 20er und 30er Jahren sind von hoher Qualität, sondern auch Wohnanlagen aus den 50er, 60er und 70er Jahre. Sind diese durchdacht fertiggeplant und gebaut, verbietet sich auch bei ihnen eine Nachverdichtung. Aber es gibt auch Wohnanlagen aus dieser Zeit mit erheblichen städtebaulichen Defiziten, bei denen eine Fortentwicklung und Nachverdichtung durchaus möglich und sinnvoll ist.

Er erwarte von den Mieter*innen, dass Sie aushalten und respektieren, wenn Fachleute begründet gegenteilige Positionen vertreten. Er und seine Kolleg*innen verfügten über eine fachliche Qualifikation und eine jahrzehntelange Erfahrung. Ihr Ziel sei es ebenso wie das der Anwohner*innen eine hohe städtebauliche Qualität und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen. In manchen Diskussionen mit Anwohnerinitiativen vermisse er diesen Respekt.

Tillman Heuser – Landesgeschäftsführer BUND e.V.

Um die Klimaschutzziele zu erreichen ist die Sanierung und Modernisierung des Bestandes erforderlich, denn 49 % aller CO2 Emissionen kommen aus den Gebäuden. Die Herausforderung bestehe darin, die Sanierung und Modernisierung des Bestandes zu meistern und die Mieten dabei für die Bewohner*innen bezahlbar zu halten. Der Klimawandel ist eine weitere Herausforderung: Bäume, Rasenflächen sind die beste Klimaanlage. Die Dachbegrünung ist zwar gut, aber klimatisch nicht so wirksam, wie reichhaltig strukturierte Grünflächen am Boden. Viele Flächen wurden der flächenexpansiven Stadtentwicklung und der autogerechten Stadt geopfert. Es gehe darum, die grüne Rückzugsräume sowohl für die Natur als auch für die Menschen zu sichern. Im Straßenbaumbestand stehen aufgrund fehlender Pflege, Bewässerung und des Hitzestresses massive Fällungen bevor. Für die Straßenbäume bekommen die Bezirke nur die Hälfte des Geldes, was benötigt wird. Die Politik muss handeln und haushaltstechnisch einen Schwerpunkt setzen, um die zuständigen Ämter anständig finanziell auszustatten. Der Bereich ökologische Stadtentwicklung befindet sich derzeit im Spannungsfeld der Flächenexpansion der Städte, der zunehmenden Zersiedlung in die Flächen hinaus und damit verbundenen Zerstörung der Natur, durch die Schaffung der für die Siedlungen benötigten Infrastruktur: Straßen, Be- und Entwässerung, Versiegelung der Flächen etc. Es gibt auch in den gebauten Wohnvierteln Nachverdichtungsmöglichkeiten, insbesondere auch durch Dachgeschossausbau und Aufstockung. Nachverdichtung ja oder nein, das ist keine produktive Fragestellung. Es komme immer auf den konkreten Fall, die konkrete Situation vor Ort an. Es gehe vor allem darum, die urbane Dichte maßvoll zu entwickeln, d.h. nicht in die Fläche ausweichen, sondern in den Städten mehr Dichte schaffen, bei gleichzeitiger Sicherung der grünen Qualitäten. Es gebe keinen nennenswerten Argumenten gegen die Bebauung der Supermärkte. Doppelte Innenentwicklung: Wohnraum schaffen und gleichzeitig mehr Grün schaffen und sichern.

Die Forderung nach Respekt vor der Expertise der Stadtplaner*innen und Architekt*innen bei der Umsetzung könne er unterstützen. Aber hier ginge es ja um die Bestimmung der Ziele der Stadt- bzw.- Kiezentwicklung. Dabei seien die Anwohner*innen nicht weniger kompetent. Er sieht ein Grunddilemma der Bürgerbeteiligung darin, dass Politik, Verwaltung und Planer-/Architekt*innen stets schon mit fertigen Entwurfsplanungen kommen und diese dann gegen die Kritik der Bürger*innen meinen verteidigen zu müssen. So wird die Bürgerbeteiligung zu einem Ringen um Akzeptanz. Man müsse die Bürger*innen schon in einem viel früheren Stadium der Planung beteiligen, bei der Herausarbeitung der Grundlagen und Ziele der Planung. Erst einmal fragen und zuhören und dann die Planung gemeinsam entwickeln.

Karin Spieker, Verein für Lebensqualität an der Michelangelostrasse e.V.

Der Verein wurde von den Anwohnern im Oktober 2015 gegründet worden, da viele Bürger*innen sich von der städtebaulichen Planung überrollt gefüllt haben. Die Vereinsmitglieder waren nie gegen eine Bebauung, sondern für eine maßvolle, vernünftige Nachverdichtung, die die Lebensqualität nicht beeinträchtigt. Der Verein musste dem Bezirksamt Pankow das Beteiligungsverfahren erst abringen, denn ein solches Verfahren vor dem Start eines B-Planverfahrens gab es bis dato nicht. Das Baugesetzbuch sieht die Bürgerbeteiligung erst nach der Aufstellung des B-Planes vor. In ihrem Fall gab es im Jahr 2016 noch keinen B-Plan, sondern erst einen städtebaulichen Entwurf. Auch die Leitlinien für die Bürgerbeteiligung gab es damals nicht in Pankow. Die Bürger waren bereit, Verantwortung zu übernehmen und hofften, mit dem Bezirksamt und den Planer*innen reden und kooperieren zu können. Aber eine tatsächliche Mitwirkung und Kooperation fanden nicht statt. In den Themenrunden ging es nach Aussage des Bezirksamtes lediglich um die Aufnahme von Stimmungsbildern. Das Verfahren lief insgesamt über zwei Jahre, 2017-2019, und bestand aus neun Themenrunden und zwei Standortwerkstätten, die am Ende in vier Bürgerentwurfe mündeten. Allerdings wurden diese in den vom Bezirksamt daraus abgeleiteten Vorzugsvariante kaum berücksichtigt. Trotz des engagierten Einsatzes des Vereins konnten daraus nur minimale Änderungen in den drei Varianten des städtebaulichen Entwurfs am Ende des Beteiligungsverfahrens erreicht werden: Aber es ist dem Verein gelungen, eine Absenkung der Wohnungsanzahl und eine aufgelockerte Bebauung der Flächen zu erreichen. Derzeit liegt der Fokus der Aktivitäten des Vereins auf der Mitwirkung bei der Erarbeitung eines realen und akzeptablen Verkehrs- und Mobilitätskonzeptes für den fließenden und ruhenden Verkehr (u.a. ausreichend Pkw-Stellplätze) im gesamten Wohngebiet und der Mitwirkung in dem zu bildenden baubegleitenden Planungsrat als eine weitere Form der Bürgerbeteiligung.

Diskussion: Stadtplanung, Stadtökologie, Partizipation, Wohnungsbaugesellschaften

Stadtplanung:

• Es geht häufig nur um eine rechtsichere Planung und nicht zugleich auch um eine bürgerfreundliche Planung
• In der Stadtplanung soll es darum gehen, sich über bestimmte Ziele, die sich wandeln, immer wieder neu zu einigen, verschiedene Perspektiven zusammen zu bringen um eine gemeinsame Vorstellung zu entwickeln
• Potenziale, Ergänzung und den tatsächlichen Bedarf in den jeweiligen Stadtquartieren identifizieren
• Anknüpfen an die Städtebautradition der Modern, die auch das Bauen in der Zeit der Nachkriegsmoderne prägte
• Respekt für die Qualität bestehender Wohnanlage; Stadt weiter bauen, heißt nicht, geschaffene Qualitäten zerstören
• Preiswerte, gute Wohnanlagen werden geschädigt, während Haushalte mit hohen Einkommen ihre Wohn- und Lebensqualität mit hohem Flächenverbrauch beliebig ausgestalten können
• Es mangelt in vielen Fällen an Komplexität in der Planung von neuen Wohnanlagen, Infrastruktur wird nicht mitbedacht und nicht mitgeplant;
• es wurde in der Diskussion auch eine Änderung der Berliner Bauordnung u. die Rücknahme der Halbierung der Abstandsflächen (in 2005) gefordert, um bei der Neubebauung gesunde Wohnverhältnisse zu sichern

Stadtökologie:

• Das Leben in Zeiten des Klimawandels
• Das Thema „Klima“ als Priorität zu setzen
• Der Klimawandel zwingt dazu die Gesetze zu verändern
• Verkehrskonzept für die Stadt fehlt
• Flächenentsiegelung, Berlin ignoriert die selbst formulierten Zielstellungen;
• Freiflächen, Regenwasserversickerung
• Kühlung der Stadt
• Fauna und Flora

Infrastruktur:

• Grünversorgung; die in den letzten Jahren demontierte Fachplanung Grün in den Bezirksämtern muss zwingend wieder verstärkt werden, um die Ziele zu erreichen;
• öffentliche Freiflächen, Spielplätze
• soziale Infrastruktur: Schule, Kita
• Verkehrliche Infrastruktur
• Handel / Dienstleistungen

Partizipation:

• Ein Dialog auf Augenhöhe
• Der gegenseitige Respekt zwischen Bürger*innen und Stadtplaner*innen und Behörden ist zu verbessern
• Anwohner- und Bürgerinitiativen, die sich gegen Nachverdichtungsprojekte engagieren, werden oft als „Nimbys“, „Egoisten“ und „Wutbürger“ bezeichnet
• Die Ignoranz von Fachleuten, Planer*innen und Politiker*innen gegenüber den Bürger*innen soll endlich überwunden werden
• Es geht darum lokale Expert*innen, ihre Wahrnehmung und Perspektiven mit dem Fachwissen den Stadtplaner*innen zusammenzubringen
• Leitlinien der Bürgerbeteiligung – es fehlt der entscheidende Ansatz, es geht nicht darum, ob die Bürger*innen abstimmen oder mitentscheiden, sondern primär darum, die Menschen in die Entscheidungsprozesse frühzeitig einzubinden, verschiedene Interessen und Bedürfnisse wahrzunehmen und gemeinsam mit der planerischen Kompetenz Lösungen zu entwickeln
• Vorschläge und Anregungen der Bürger*innen beachten und ernst nehmen (Oft erhalten die Bürger*innen nicht einmal eine Antwort von den zuständigen Behörden)
• Eine zentrale Ursache für die massiven Konflikte und für defizitäre Bürgerbeteiligung liegt darin, dass die Bürger*innen zu spät einbezogen werden. Die Bürger*innen werden über bereits durchgearbeitete Pläne informiert, die nicht mehr grundsätzlich in Frage gestellt werden dürfen. Daraus erwachsen die frustrierenden Erfahrungen, dass es keinen Dialog auf Augenhöhe gibt.
• Der Bürger*innen als Vorhabenhindernis, das eingeebnet werden muss. Statt mit den Menschen die hier leben zu planen und zu bauen.

Wohnungsbaugesellschaften:

• Das Interesse der Wohnungsbaugesellschaften, den jeweiligen Ort mit den Anwohner*innen zusammen zu entwickeln, ist oft nicht bzw. nicht im ausreichenden Maße vorhanden. Man meint bestimmte Planziele, die formuliert worden seien, hier oder dort umsetzen zu sollen, ohne darüber eine Diskussion zuzulassen. Man rede nicht über das Ob, sondern allenfalls über das Wie. Dabei bezieht sich dieses Wie mitunter nur auf Marginalien wie die Aussenraumgestaltung.
• Die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sollten sich ihrer sozialen Verantwortung zielbewusster und offener stellen. Ein ergebnisoffener Dialog auf Augenhöhe wird von den Bürger*innen gewünscht.
• Bürger*innen/Mieter*innen nicht als Störenfriede, sondern als Partner*innen wahrnehmen. Man habe mitunter den Eindruck, es gäbe eine „Einheitsfront“ aus Politik und Wohnungsbaugesellschaften gegen die Mieter*innen.
• Leitlinien für Partizipation im Wohnungsbau der städtischen Wohnungsbaugesellschaften müssen überarbeitet werden, insbesondere muss die Einordnung eines Projekts in eine der Beteiligungsstufe transparenter, in jedem Fall begründet und unter Mitwirkung der BVVen und der Anwohner*innen erfolgen.