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Der Mietendeckel ist da

aktualisiert am 18. November 2020

Seit 2011 sind in Berlin die Angebotsmieten um 60 Prozent gestiegen. Die Entwicklung der Einkommen kommt da schon längst nicht mehr hinterher. Die Linksfraktion will Mietenexplosion und Verdrängung stoppen und dabei alle Möglichkeiten ausschöpfen, die auf Landesebene bestehen. Deshalb haben wir für ein Mietendeckel-Gesetz gekämpft, mit dem die Miethöhen reguliert werden.

 

Was ist der Stand der Dinge?

Die rot-rot-grüne Koalition hat am 30. Januar 2020 das Mietendeckel-Gesetz beschlossen. Das Gesetz ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Seitdem gelten Mietenstopp und Mietobergrenzen für Neu- und Wiedervermietungen. Ab dem 23. November 2020 treten die Mietabsenkungen bei bestehenden Mietverträgen in Kraft.

 

Ab 23. November 2020 gilt:

Absenkung überhöhter Miete: Mieten von bestehenden Mietverträgen, die die Mietobergrenzen der Tabelle (siehe unten) um mehr als 20 Prozent überschreiten, sind per Gesetz verboten. Vermieter*innen sind verpflichtet, die Miete von sich aus abzusenken. Das gilt nur für Mietverträge, die schon vor dem Inkraftreten des Gesetzes am 23. Februar 2020 bestanden haben. Für Verträge, die danach geschlossen wurden, gelten die Mietobergrenzen (siehe unten). Neubau ab 2014 und Sozialwohnungen mit Mietpreisbindungen sowie Wohnungen in Wohnheimen sind von dem Gesetz ausgenommen.

Wann sinkt meine Miete?
  • Berechnen Sie hier, wie hoch Ihre Miete sein darf: Mietendeckelrechner
  • Vermieter*innen sind verpflichtet, den Mieter*innen alle dafür notwendigen Informationen zu geben.
  • Falls Ihre Miete überhöht ist und Ihr*e Vermieter*in die Absenkung noch nicht von sich aus vorgenommen hat, nehmen Sie Kontakt auf. Teilen Sie das Ergebnis ihrer Berechnung mit. Erinnern Sie ihre*n Vermieter*in an die Pflicht, überhöhte Mieten abzusenken. Falls das nicht hilft, wenden Sie sich an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.
  • Der Mietendeckel wird derzeit vor dem Bundesverfassungsgericht beklagt. Wir sind überzeugt, dass das Gesetz Bestand haben wird. Wir empfehlen dennoch, die eingesparte Miete bis zur endgültigen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zurückzulegen. Dies wird im ersten Halbjahr 2021 erwartet.

Die zulässige Miete bei bereits bestehenden Mietverträgen errechnet sich folgendermaßen:

  • Wert aus der Tabelle (siehe unten), gestaffelt nach erstmaliger Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung mit Sammelheizung und Bad
  • + 10% falls das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen hat
  • + 1 Euro falls die Wohnung eine moderne Ausstattung hat. (Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale hat:
    1) schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
    2) Einbauküche,
    3) hochwertige Sanitärausstattung,
    4) hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume und/oder
    5) Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
  • +/- Wohnlage (Einfache Lage: minus 28 Cent pro qm; mittlere Lage: minus 9 Cent pro qm; gute Lage: plus 74 Cent pro qm)
  • + 1 Euro, falls die Wohnung nach dem 18.06.2019 modernisiert wurde
  • + zuzüglich 20%
 
Seit 23. Februar 2020 gilt bereits:

Mietenstopp: Die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen werden mit Stand des Stichtages vom 18. Juni 2019 für einen Zeitraum von fünf Jahren weitgehend eingefroren. Auch für Staffel- und Indexmieten ist die am 18. Juni 2019 geltende Miete entscheidend. War eine Wohnung zum Stichtag nicht vermietet und wurde zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Gesetzes ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, wird die vereinbarte Miete eingefroren. Ab 2022 darf die Miete um einen Inflationsausgleich von maximal 1,3 Prozent pro Jahr erhöht werden, jedoch nur soweit, bis die entsprechende Obergrenze der Mietentabelle erreicht ist.

Mietobergrenzen: Es wird eine Mietentabelle eingeführt, in der die Mietobergrenzen bei Neu- und Wiedervermietungen festgelegt werden (siehe unten). Die Tabelle ist nach dem Baujahr des Hauses und der Ausstattung mit Heizung und Bad gestaffelt. Wird eine Wohnung wieder vermietet, gilt die Miete, die die Vormieter gezahlt haben. Falls die Vormiete höher ist als die Obergrenze aus der Mietentabelle, gilt die Obergrenze. Wenn eine Wohnung mit besonders niedriger Miete von unter 5,02 Euro pro Quadratmeter wiedervermietet wird und zwei Merkmale einer modernen Ausstattung hat (siehe unten), darf die Miete um maximal einen Euro pro Quadratmeter auf maximal 5,02 Euro pro Quadratmeter angehoben werden. Bei Neuvermietung, wenn eine Wohnung also zuvor nicht als Wohnraum vermietet war, darf die Miete maximal bis zur Mietobergrenze gehen.

Modernisierungsumlage: Wenn Wohnungen in Zukunft modernisiert werden sollen, müssen die Vermieter*innen das bei der Investitionsbank Berlin melden. Die Miete darf nach der Modernisierung um höchstens 1 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Kosten von Modernisierungen, die 1 Euro pro Quadratmeter übersteigen, können durch Förderprogramme kompensiert werden.

Ausnahmen: Neubau ab 2014 und Sozialwohnungen mit Mietpreisbindungen sowie Wohnungen in Wohnheimen sind von dem Gesetz ausgenommen.

Härtefälle: Vermieter*innen, die durch die neuen Regelungen dauerhaft in eine wirtschaftliche Schieflage geraten, kann nach Antragstellung und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden. In diesem Fall können Mieter*innen mit Wohnberechtigungsschein für den Betrag, der oberhalb der Obergrenze liegt, einen Zuschuss beantragen.

Durchsetzung: Eine höhere Miete als im Gesetz festgelegt, ist verboten. Vermieter*innen, die gegen das Verbot verstoßen, begehen eine Ordnungswidrigkeit und müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.

Anlaufstelle für Mieter*innen beim Neuabschluss von Mietverträgen und Mietenstopp ist das örtliche Bezirksamt. Dies erteilt Auskunft über die zulässige Miethöhe und kann bei Verstoß gegen das Gesetz ein Bußgeld gegen die Vermieter*innen verhängen.

 

Geht das rechtlich überhaupt?

In Artikel 28 Absatz 1 der Verfassung von Berlin ist das Recht auf angemessenen Wohnraum verankert. Mehrere juristische Gutachten bestätigen, dass ein öffentlich-rechtlicher Mietendeckel des Landes Berlin möglich ist. Denn seit der Föderalismusreform sind die Bundesländer für das Wohnungswesen zuständig.

 

Wenn der Mietendeckel kommt, entfällt dann die Vergesellschaftung?

Nein. Für die Linksfraktion stehen Mietendeckel und Vergesellschaftung nicht gegeneinander, sondern ergänzen sich. Der Mietendeckel ist eine befristete Lösung zur schnellen Linderung des Mietenwahnsinns. Die von der Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ angestrebte Vergesellschaftung, die wir unterstützen, soll auf lange Sicht die Wohnungsbestände der großen profitorientierten Wohnungsunternehmen in Gemeinwirtschaft überführen.

Mietentabelle

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung

Obergrenze pro qm

bis 1918 mit Sammelheizung
und mit Bad

6,45 Euro

bis 1918 mit Sammelheizung
oder mit Bad

5,00 Euro

bis 1918 ohne Sammelheizung
und ohne Bad

3,92 Euro

1919 bis 1949 mit Sammelheizung
und mit Bad

6,27 Euro

1919 bis 1949 mit Sammelheizung
oder mit Bad

5,22 Euro

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad

4,59 Euro

1950 bis 1964 mit Sammelheizung
und mit Bad

6,08 Euro

1950 bis 1964 mit Sammelheizung
oder mit Bad

5,62 Euro

1965 bis 1972 mit Sammelheizung
und mit Bad

5,95 Euro

1973 bis 1990 mit Sammelheizung
und mit Bad

6,04 Euro

1991 bis 2002 mit Sammelheizung
und mit Bad

8,13 Euro

2003 bis 2013 mit Sammelheizung
und mit Bad

9,80 Euro

* Mit der Miete im Sinne des Mietendeckels ist immer die Nettokaltmiete gemeint inklusive aller Zuschläge.

* Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ist verpflichtet, die Obergrenzen alle zwei Jahre an die Reallohnentwicklung anzupassen.

Zulässige Zuschläge
  • Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um zehn Prozent.
  •  Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
    1) schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
    2) Einbauküche,
    3) hochwertige Sanitärausstattung,
    4) hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume und/oder
    5) Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).
  • Wurde die Wohnung nach dem 18.06.2019 modernisiert, erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro.

Kontakt

Alle Informationen finden Sie auf der Seite  https://mietendeckel.berlin.de/ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.


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